לא ניתן לאכוף את מכר הדירה ע"פ זכרון הדברים

א. הרקע

1.       בתאריך 14.1.2006 נחתם זכרון דברים בין התובעים מחד גיסא והנתבעת מאידך גיסא, והוסכם, כי הנתבעת תמכור לנתבעים דירת מגורים, הידועה כחלקה 31/9 בגוש 10808, וכתובתה ברח' הספורט 14 בחיפה (להלן - " הדירה"), תמורת הסך 185,000 דולר, לפי השער היציג ביום התשלום.

2.       בתביעתם שלפני טוענים התובעים כי בידם "זכות מוקנית ובלתי מסויגת לאכוף את זכרון הדברים" בצו עשה קבוע, ועוד עותרים התובעים, ליתן צו נגד הנתבעת "ולחייבה בצו עשה לחתום על הסכם המכר שהוכן ע"י ב"כ הצדדים במשותף, ולקיים את מלוא חיוביה כמוכרת הדירה לתובעים/הקונים".

ב. הדירה

3.       בבניין בו מצויה הדירה קיימות 14 דירות, מתוכן 12 דירות בבעלות הנתבעת ואחיה. בבעלות הנתבעת 3 דירות, והדירה נשוא הדיון שלפני היא אחת מהן.

          כשנתיים לפני חתימת זכרון הדברים, שכרו התובעים דירה בבניין מאת מר נתן מנדלבליט, אחיה של הנתבעת, והשתמשו בה לצורך ניהול גן ילדים. הדירה ששכרו התובעים מאת מר מנדלבליט, בנויה מעל לדירתה של הנתבעת, נשוא הדיון שלפני, המצויה בקומת הקרקע.

          מטבע הדברים, השתמשו התובעים בחצר הבית לצורך גן הילדים, וזאת עשו מבלי שהייתה למי מבעלי הדירות בבניין התנגדות לכך.

          אוסיף את העובדה שהתובעים מתגוררים בשכנות לבניין בו מצויה הדירה, וברור איפוא, שניהול גן הילדים בדירה ששכרו מאת מר מנדלבליט היה נוח לתובעים, ובמיוחד לתובעת שניהלה את הגן, בשל קרבת המגורים לגן הילדים.

4.       לצד הדירה שהתובעים שכרו מאת מר מנדלבליט, שכרו התובעים, בחודש מרץ 2005, אף את הדירה נשוא הדיון שלפני. בתחילה שימשה הדירה למגורי אחותה של התובעת, ואולם, אחות התובעת עזבה את הדירה זמן קצר לאחר שנכנסה להתגורר בה. בתצהיר עדותו הראשית (מוצג ת/2) מסביר התובע, כי עזיבת אחות התובעת את הדירה, זמן קצר לאחר שנכנסה להתגורר בה, נבעה ממצבה הפיזי הירוד של הדירה ופגמים אחרים בה (אותם מנה התובע בעדותו, בעמ' 12 לפרוטוקול), ובין היתר, משום שהנתבעת סרבה לממן התקנת סורג בדלת המרפסת אשר במפלס הרחוב. למרות העובדה, כי אחות התובעת עזבה את הדירה כעבור זמן קצר, לא ביטלו התובעים את חוזה השכירות והוסיפו להחזיק בדירה, ולמעשה הם מחזיקים בה עד לעצם היום הזה, הגם שתקופת השכירות החוזית הסתיימה בחודש פברואר 2007.

          נראה הדבר, כי מלכתחילה שכירות הדירה מאת הנתבעת לא נועדה לסדר מקום מגורים לאחותה של התובעת, ותכליתה העיקרית של השכירות הייתה לקנות שקט מצידה של הנתבעת, ולאפשר לתובעים לנהל את גן הילדים ולהשתמש בחצר הבית, ללא טרוניות או טענות מצידה של הנתבעת. התובעים שכרו את הדירה בחודש מרץ 2005 למשך שנה, ובחודש פברואר 2006 חוזה השכירות הגיע לסיומו. מצופה היה, שאם הדירה אינה משמשת למגורים ומצבה הפיזי ירוד, התובעים לא יאריכו את חוזה השכירות, ואולם, התובעים כן האריכו את חוזה השכירות, ושכרו את הדירה למשך שנה נוספת, הגם שלכאורה הדירה לא הייתה נחוצה להם. התובע הסביר השיקולים לכך בחקירתו הנגדית (עמ' 13 לפרוטוקול), ומדבריו עולה, כי התובעים שכרו את הדירה, למרות שבפועל לא הייתה נחוצה להם, כדי לקנות שקט הן מצידו של מר מנדלבליט והן מצידה של הנתבעת, על מנת שיוכלו להמשיך ולנהל את גן הילדים ללא כל הפרעה.

5.       המו"מ עם הנתבעת ביחס לרכישת הדירה החל למעשה מספר חודשים לפני סיום תקופת השכירות, ולטענת התובע בעדותו, כוונת התובעים הייתה לעבור ולהתגורר בה.

          ספק רב בעיני אם אכן התכוונו התובעים לעבור ולהתגורר בדירה, שכן לקראת רכישת הדירה לא מכרו את דירת מגוריהם בבניין השכן. יותר מתקבל על דעתי, שכוונת התובעים הייתה לרכוש את הדירה על מנת לקבע את אחיזתם בבניין, כך שיוכלו להמשיך ולנהל בו את גן הילדים ללא כל חשש שמא ביום מן הימים יסרב מר מנדלבליט להאריך את חוזה השכירות בדירה שהתובעים שכרו ממנו. יתרה מזאת, כיוון שהדירה מצויה בקומת הקרקע, היציאה ממנה לחצר הבניין קלה יותר, והחצר הרי שימשה את גן הילדים. מכאן אף מתבררת חשיבות ההתנייה שהתנו התובעים בשלב מאוחר יותר, כי חצר הבית היא רכוש משותף ואינה צמודה ליחידה כלשהי מיחידות הבית.

ג. זכרון הדברים והעדר האפשרות לאוכפו

6.       זכרון הדברים (נספח מס' 6 לתצהיר עדותו הראשית של התובע, מוצג ת/2) נכתב בכתב יד, ונכללו בו פרטים הנוגעים לזיהוי הדירה ("רח' הספורט 14 כניסה 1 דירה 1 חיפה"), ומחיר הדירה - 185,000 דולר "לפי השער היציג שיהיה ידוע ביום התשלום". במעמד חתימת זכרון הדברים שילמו התובעים לנתבעת סך 10,000 ש"ח, ובנוסף לדברים אלה נקבעו בזכרון הדברים התניות הבאות:

"עו"ד מטעם המוכרת יערוך את טיוטת הסכם המכירה ויעבירו לידי הקונה או בא כוחו.

  המכירה תכנס לתוקפה עם חתימת ההסכם בין שני הצדדים, ולא יאוחר מסוף חודש ינואר."

          בנוסף לאלה הצהירה הנתבעת בזכרון הדברים כי "הדירה נקיה משעבודים והיא רשאית למוכרה", ועוד הצהירה, כי "הגינה בחזית הדירה שייכת לרכוש המשותף."

7.       כעולה מהראיות שלפני, הצדדים אכן פנו לבאי כוחם ואלה החליפו ביניהם טיוטות לקראת חתימת הסכם, ואולם, בסופו של דבר הסכם מכר לא נחתם, ומכאן תביעת התובעים לאכוף על הנתבעת את מכר הדירה על פי זכרון הדברים. לחילופין עותרים התובעים, לאכוף את המכר על הנתבעת לפי טיוטת החוזה האחרונה שהוחלפה בין באי כוח הצדדים (נספח מס' 15 לתצהיר עדותו הראשית של התובע - מוצג ת/2), ואשר לצורך חתימה עליה, הוזמנו הנתבעים למשרד בא כוח הנתבעת לתאריך 11.2.2007.

8.       השאלה, אם ניתן לאכוף את מכר הדירה על פי זכרון הדברים, מובילה אותנו לשאלה אחרת, והיא, האם זכרון הדברים יכול להיחשב כ"מסמך בכתב" לעניין סעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969. מסמך בכתב, על פי ההלכה הפסוקה, הוא מסמך שמופיעים בו כל הפרטים המהותיים, הדרושים לשם ביצוע מכר המקרקעין, למעט פרטים אותם ניתן להשלים על פי הוראות הדין.